Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach. Poradnik dla zarządów i zarządców

Publikacja wydana pod patronatem czasopisma ADMINISTRATOR.
Miesięcznik ?Administrator? od lat wspiera swoich Czytelników:

udzielając porad prawnych i finansowych;
odpowiadając na pytania;
podpowiadając, jak rozwiązać problemy prawne, techniczne, finansowe, które pojawiają się w trakcie eksploatacji budynku ? problemy, z którymi borykają się zarówno zarządcy nieruchomości, jak i właściciele lokali.

Wątpliwości P.T. Czytelników, których rozwianiem zajmowali się eksperci przeprowadzający dokładne analizy zgłaszanych problemów, postanowiliśmy zebrać w jedną publikację. Dziękujemy współpracującym z redakcją mecenasom: Pawłowi Puchowi, Bartłomiejowi Żukowskiemu, Agnieszce Żelaznej oraz Marcie Chmielewskiej, bez których wkładu merytorycznego ta książka nie mogłaby się ukazać.

Osobne podziękowania należą się Ogólnopolskiej Izbie Gospodarki Nieruchomościami, która udostępniła nam zapis porad, udzielanych na łamach biuletynu ?Zarządca ? Doradca?.
Mamy nadzieję, że ten swoisty poradnik okaże się Państwu przydatny w codziennej działalności.

Recenzje

„Ukazała się na rynku wydawniczym świetna książka Pani Redaktor Sabiny Augustynowicz ?Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach?. Forma ? pytania i odpowiedzi – jest niezwykle atrakcyjna ? Czytelnik znajdzie tam odpowiedzi na wiele pytań, na które wprost nie odpowiadają zapisy ustawowe.
Publikacja jest niezwykle potrzebna. Gorąco ją polecam zarówno zarządcom, jak i właścicielom lokali, którym w istotny sposób przybliży właściwą interpretację wcale nie łatwej ustawy.”
Janusz Gdański, Wiceprezes Słupskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości, Ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami

OPINIA O KSIAŻCE
?Sprzedaż? strychu

Autorzy wielu publikacji udzielają rad na temat sprzedawania strychów pomijając kluczową kwestię ? strychu po prostu ? nie można sprzedać! Strych jest elementem nieruchomości wspólnej, podobnie jak klatka schodowa, komin czy elewacja budynku, a więc nie może być w żaden sposób zbyty. Podkreśla to także oczywisty fakt ? członkiem wspólnoty mieszkaniowej może być tylko właściciel lokalu a żaden strych przecież lokalem nie jest! Gdyby jednak do sprzedaży doszło to powstałby przedziwny twór ? w nieruchomości byliby właściciele lokali, czyli członkowie wspólnoty mieszkaniowej oraz właściciel czegoś, co lokalem nie jest, który, jako nieposiadający lokalu, członkiem wspólnoty mieszkaniowej być nie może. Takiej konstrukcji ustawodawca ? i słusznie ? nie przewidział.
 
Mam nadzieję, że autorzy artykułów dotyczących zbywania strychów stosują pewien skrót myślowy. Chodzi im zapewne o to, że w efekcie pewnych, zgodnych z prawem działań, w miejscu strychu lub jego części może powstać lokal, który, po wyodrębnieniu może być zbyty. Należałoby jednak używać precyzyjnych sformułowań aby nie wprowadzać w błąd tych, których wiedza o wspólnotach mieszkaniowych jest ograniczona.
 
Procedura, w wyniku której wskutek adaptacji części nieruchomości wspólnej ?pojawia się? nowy członek wspólnoty jest szczegółowo opisana w wyśmienitym poradniku ?Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach? autorstwa Pani Redaktor Sabiny Augustynowicz. Procedura ta jest stosowana w przypadku, gdy osoba niebędąca członkiem wspólnoty chce zaadaptować część nieruchomości wspólnej na lokal i w efekcie stać się członkiem wspólnoty. Zdarza się jednak, że chęć wykorzystania dla własnych celów części nieruchomości wspólnej wyraża aktualny właściciel lokalu. Celem tym może być uzyskanie dodatkowego pomieszczenia lub adaptacja tej części na odrębny lokal  – mieszkalny lub użytkowy ? z przeznaczeniem do użytku własnego, swoich najbliższych lub nawet na wynajem albo sprzedaż.
 
Punktem wyjścia jest istnienie w budynku pomieszczeń wspólnych ? pralni, suszarni, piwnic lub strychu, które albo są nieużywane albo korzystają z nich jedynie doraźnie tylko niektórzy właściciele lokali. Są tu różne możliwości ? zainteresowanym może być tylko jeden z właścicieli lub kilku. Do wspólnoty będzie należała decyzja ? czy, komu i na jakich warunkach będzie uchwałą wyrażona zgoda na przyłączenie do lokalu właściciela tego pomieszczenia lub jego konkretnie określonej części jako pomieszczenia przynależnego do lokalu. Gdy tak już się stanie to właściciel może uzyskane pomieszczenie zaadaptować
i uzyskać to, co zamierzał.
 
Czy zgoda musi być udzielona pod warunkiem dokonania przez zainteresowanego określonej wpłaty na rzecz wspólnoty? Niekoniecznie. Można  w zamian za akceptację wniosku zaproponować wykonanie na rzecz wspólnoty określonych prac lub zgodę wyrazić bez żadnych warunków. Z taką właśnie sytuacją miałem do czynienia gdy będąc członkiem Zarządu Miasta posiadałem jednoosobowe pełnomocnictwo do wyrażania woli gminy we wszystkich sprawach dotyczących realizacji ustawy o własności lokali.
 
W budynku było 5 lokali mieszkalnych gminnych i jeden należący do Pana Piotra
z udziałem 14% w nieruchomości wspólnej. W tym budynku było także pomieszczenie byłej bramy, aktualnie nie pełniące roli przejazdu lub przejścia, w którym wieczorami gromadzili się amatorzy ?win? owocowych. Pan Piotr chciał to pomieszczenie zaadaptować na lokal użytkowy, jednak ze względu na konieczność poniesienia znacznych kosztów adaptacji inwestowaniem ?w cudze? nie był zainteresowany, tzn. nie chciał ponosić jakichkolwiek kosztów przed uzyskaniem tytułu własności tego pomieszczenia. Zaproponowałem rozwiązanie, które przyjął ? wspólnota zrezygnowała ze zbędnego pomieszczenia i wyraziła zgodę na wyłączenie go z nieruchomości wspólnej i nieodpłatne przekazanie ? jako pomieszczenia przynależnego do lokalu – Panu Piotrowi. Sprawa została sfinalizowana u notariusza ? po prostu w wyniku realizacji uchwały wspólnoty powierzchnia użytkowa nieruchomości uległa powiększeniu a udział gminy w nieruchomości wspólnej (współczynnik generujący koszty) zmniejszył się o 12%. O tyle zwiększył się udział Pana Piotra, który już jako właściciel bramę zaadaptował na lokal użytkowy i rozpoczął w nim działalność gospodarczą (antykwariat).
 
Jeden z radnych doszedł do wniosku że moje działanie przyniosło gminie stratę i zainteresował sprawą Komisję Rewizyjną Rady Miejskiej. Wyjaśniłem, że w efekcie gmina ograniczyła swoje wydatki na utrzymanie nieruchomości wspólnej i bez nakładów pozbyła się miejsca w którym gromadził się tzw. ?element?, dodatkowo uzyskując dochody z tytułu podatku od osoby zatrudnionej w antykwariacie. Jest faktem, że Pan Piotr uzyskał lokal użytkowy, ale musiał ponieść niemałe nakłady, co prawda ze świadomością że inwestuje ?w swoje?. Stało się więc tak że obie strony zyskały! Moje rozumowanie podzieliła zarówno Komisja Rewizyjna jak i Rada Miejska.
 
Opisuję powyższy przykład chcąc podkreślić, że adaptacja może przynieść korzyści wspólnocie także wtedy, gdy z tytułu rezygnacji z części nieruchomości wspólnej nie otrzyma ona rekompensaty finansowej. Należy zauważyć że np. osoba wykonująca adaptację strychu niewątpliwie ? we własnym interesie ? zadba o dach co będzie z korzyścią dla ogółu właścicieli i może stanowić wystarczającą rekompensatę za rezygnację ze zbędnej de facto
i generującej jedynie koszty części nieruchomości wspólnej.
 
Pamiętać jednak należy, że podstawą prawną podziału nieruchomości wspólnej na części stanowiące pomieszczenia przynależne jest art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali, co oznacza, że konieczna jest umowa a więc zgoda wszystkich właścicieli lokali. O ile jest to realne w nieruchomościach, w których właścicieli jest stosunkowo niewielu, to przy większej ich liczbie rzadko się udaje, gdyż wśród nich niewątpliwie pojawi się przynajmniej jeden ?pies ogrodnika?!